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保障性租赁房REITs试点加速落地 首批2单获批

陈皮网
2022-07-30 09:24:34 阅读数:151843
历时两个多月,保障性租赁住房REITs完成了从申报到正式落地的过程。

本报讯(记者 何漪 梁银妍)历时两个多月,保障性租赁住房REITs完成了从申报到正式落地的过程。

  上海证券报记者获悉,红土创新基金、中金基金旗下红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT于昨日获得发行批文。上述产品相关主体已针对产品发行工作进行了准备,并将尽快启动发售等事宜。

  业内人士表示,积极推动保障性租赁住房REITs试点落地,有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源,吸引社会资本参与,促进房地产行业向新发展模式转型。同时,该类项目对扩大保障性租赁房源的供应,助推我国住房供给侧改革,打通保障性租赁住房企业的高效退出渠道,形成存量资产与新增投资的循环,也有着重要意义。

  两单保障性租赁住房REITs获批

  从5月底上报交易所,到昨日拿下发行批文,保障性租赁住房REITs进展迅速。据了解,红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT获批后,将尽快进入发行阶段。

  公开信息显示,红土深圳安居REIT基础资产选取了4个优质项目,分别为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆,位于深圳核心区域或核心地段,均已取得保障性租赁住房认定书。整体来看,该项目建筑面积合计13.47万平方米,涉及1830套保障性租赁住房,出租率高达99%,资产评估值约11.58亿元。

  根据此前该项目相关方对深交所问询的回复,上述4个项目均已投入运营。其中安居百泉阁项目于2022年1月开始运营,安居锦园项目于2021年11月开始运营,保利香槟苑项目于2020年7月开始运营,凤凰公馆项目于2020 年11月开始运营。4个项目运营时间虽然未满3 年,但已具备产生持续且稳定现金流的能力。

  回报方面,红土创新基金表示,如果以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算,2022年下半年、2023年投资人净现金流分派率有望分别达到4.24%和4.25%。

  中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓和珩琦公寓,合计建筑面积约19.86万平方米,4665套房源。上述公寓均处于饱和运营状态,房源需求量较大。截至2022年3月末,园博公寓项目、珩琦公寓项目出租率分别为99.42%和99.11%,平均租金分别为32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。从收入来源看,项目收入主要来源于租金。

  该项目相关方在回复上交所问询时表示,该项目虽运营未满3年,但已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力和较好增长潜力。根据可供分配金额测算报告,如果基金募集规模为12.14 亿元,经过测算,预计2022年4月至12月的可供分配金额为人民币约3960.89万元,年化后的现金分派率约4.33%;2023年度的全年可供分配金额为人民币约5263.32万元,现金分派率约4.34%。

  后续REITs产品发行节奏预计将加速

  业内人士透露,项目优质、运营稳定,是保障性租赁住房REITs获批的基本要求。

  光大证券表示,在政策支持力度较大的背景下,后续REITs 产品发行节奏预期将加速。同时考虑到公募REITs 在房地产企业的存量资产上有较大可撬动投资价值的空间,预期后续有望迎来 REITs 试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。

  根据深交所网站的信息,合肥高新股份有限公司作为原始权益人的“华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金”在深交所的审核状态为“已申报”。除此之外,还有两单公募REITs已申报至交易所,分别为华泰紫金江苏交控高速公路REIT和国泰君安临港东久智能制造产业园REIT。

  业内人士表示,公募REITs的健康发展还有助于推动债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区加快盘活存量资产,提升财政可持续能力。

  保障性租赁住房未来发展空间巨大

  展望未来,保障性租赁住房的发展空间巨大。

  光大证券表示,2021年以来,政府加大保障性租赁住房建设力度,着力解决新市民、青年人的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容,“十四五”期间,预计全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套,涉及总投资额为1.35万亿元,约占同期房地产投资的2%至3%。

  红土创新基金表示,保障性租赁住房REITs以资本市场为平台,成为串联居住需求与投资需求的纽带,也是践行金融服务实体、金融惠及民生的创新举措,有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源,吸引社会资本参与,促进房地产行业向新发展模式转型。同时,还能进一步扩大保障性租赁房源的供应,助推我国住房供给侧改革,打通保障性租赁住房企业的高效退出渠道,形成存量资产与新增投资的良性循环。(来源:上海证券报)

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